Análisis de los resultados financieros del tercer trimestre (T3) de 2025 de Prologis Inc. (PLD)
$PLD (Prologis Inc), el mayor REIT logístico global, presentó sus resultados financieros para el tercer trimestre de 2025 (finalizado el 30 de septiembre de 2025) el 15 de octubre de 2025, antes de la apertura del mercado. La compañía superó las expectativas de un FFO básico por acción de $1,49 (frente a los $1,38 estimados, un +4,2% interanual), pero las ganancias netas cayeron un 24% a $0,82 por acción debido a menores ganancias por propiedades y mayores gastos. Los ingresos totales crecieron un 8,8% a $2.214 millones, impulsados por un arrendamiento récord de 65,6 millones de pies cuadrados y la expansión del centro de datos (capacidad energética a 5,2 GW). Un enfoque en el desarrollo y las adquisiciones posiciona a
$PLD (Prologis Inc) para el crecimiento, con una ocupación promedio del 94,8%. La compañía elevó ligeramente su pronóstico para el año fiscal 2025. Las acciones de PLD subieron aproximadamente un 2% en las operaciones previas a la apertura del mercado, lo que refleja la confianza en los mercados de logística y centros de datos.
1. Resultados consolidados clave
Prologis demostró resiliencia en un entorno de demanda logística estable, con ingresos récord y un FFO Core en crecimiento, aunque las ganancias netas disminuyeron debido a partidas no recurrentes. El FFO Core superó las expectativas refleja eficiencias operativas y una creación de valor de $169 millones en estabilización.
| Métricas financieras | T3 2025 (Reportado) | Crecimiento interanual | vs. Estimaciones de los analistas | Notas |
|---|
| Ingresos totales | 2.214 millones de dólares | +8,8% (desde 2.036 millones de dólares) | N / A | Arrendamientos $2.064 millones (+8,6%); capital estratégico $150 millones (+11,1%). |
| Utilidad neta atribuible a los accionistas | 763 millones de dólares | -24% (desde $1.004 millones) | N / A | Impactado por menores ingresos de propiedad. |
| Ganancias por acción (EPS) GAAP diluidas | $0.82 | -24,1% (desde $1,08) | N / A | Incluye artículos no recurrentes. |
| Atribución del FFO principal a los accionistas/participantes | 1.426 millones de dólares (1,49 dólares por acción) | +4,3% ($1,43 por acción) | $1.38 (ritmo) | Ex-Net Promote $1,436 millones ($1,50 por acción, +3,4%). |
| Atribución AFFO a accionistas/unitistas | 1.064 millones de dólares | +5,0% (de $1.014 millones) | N / A | Mejora desde las operaciones. |
| Creación de valor a partir de la estabilización del desarrollo | 169 millones de dólares | +31% (desde $129 millones) | N / A | Margen medio 27,9%. |
| Dividendos y distribuciones | 967 millones de dólares | +5,4% (desde 917 millones de dólares) | N / A | Por acción $1,01 (+5,2%). |
| EBITDA ajustado atribuible a accionistas/unitarios | 1.868 millones de dólares | +7,7% (desde 1.734 millones de dólares) | N / A | Fuerte por NOI. |
- Crecimiento orgánico : Ingreso operativo neto en efectivo de la misma tienda: 5,2 %; Cambio de alquiler efectivo neto: 49,4 %; Cambio de alquiler en efectivo: 29,4 %.
- YTD (9 meses) : Ingresos $6.537 millones (+8,9%); Ingresos netos $1.924 millones (-21,4%); FFO básico $4.178 millones (+8,0%).
La dirección destacó el "rcord de alquileres" y la "configuración atractiva" para el crecimiento del alquiler y la ocupación.
2. Análisis de segmentos
Prologis opera en el sector inmobiliario (arrendamiento y desarrollo) y en capital estratégico (coinversión de riesgo). El tercer trimestre mostró fortaleza en el sector inmobiliario, con un repunte del ingreso operativo neto (NOI), que compensó la caída del capital estratégico.
| Segmento/División | Ingresos ($M) | Crecimiento interanual | Notas clave |
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| Bienes raíces | $2,064 | +8,6% | Cartera operativa NOI; ocupación promedio 94,7%; arrendamientos 65,6 MSF. |
| Capital estratégico | $150 | +11,1% | Ingresos ex promoción; gasto neto de promoción no especificado. |
- Observaciones : Desarrollos iniciados $446M (rendimiento 6,3%, margen 15,0%); estabilizaciones $604M (rendimiento 6,7%, margen 27,9%).
- Tendencias : Adquisiciones $48M (tasa de capitalización 6,2%); enajenaciones $71M (tasa de capitalización 5,4%).
3. Flujo de caja, balance general y otros indicadores
Prologis generó un sólido flujo de caja, con una liquidez de $7.500 millones. El balance general mostró un aumento intertrimestral de los activos del 0,6%, hasta los $98.341 millones, con una relación deuda/EBITDA de 5,0x.
| Métrico | T3 2025 | Crecimiento intertrimestral | Notas |
|---|
| Activos totales | 98.341 millones de dólares | +0,6% | Inversiones inmobiliarias $91,594M. |
| Efectivo y equivalentes | 1.186 millones de dólares | +11,2% | Fuerte liquidez. |
| Deuda como % de capitalización de mercado | 26,5% | N / A | Estable. |
| Deuda | 35.303 millones de dólares | +1,8% | Interés promedio 3,2%, plazo 8,3 años; deuda/EBITDA 5,0x. |
- Flujo de caja : no especificado; implícito en AFFO $1.064 millones.
- Inversión de capital : Desarrollo $446 millones; Adquisiciones $48 millones.
- Dividendo : $1,01 por acción; rendimiento ~3,2%.
- Otros : Empleados no especificados; capacidad de energía 5,2 GW.
4. Guía y perspectivas para el año 2025
Prologis elevó su previsión para el NOI y las adquisiciones, lo que refleja el impulso en el arrendamiento y los centros de datos.
| Métrico | Guía para el año fiscal 2025 | Notas |
|---|
| Ganancias netas por acción | $3.40-$3.50 | Aumento de $3.00 a $3.15. |
| FFO básico por acción | $5.78-$5.81 | Aumentó de $5,75 a $5,80. |
| FFO básico ex-Net Promo por acción | $5.83-$5.86 | Aumentó de $5,80 a $5,85. |
| Efectivo en la misma tienda de EE. UU. | 4,75%-5,25% | Aumento del 4,25% al 4,75%. |
| Ingreso operativo neto efectivo de la misma tienda | 4,25%-4,75% | Aumento del 3,75% al 4,25%. |
| Ingresos de capital estratégico ex-Promoción | 580-590 millones de dólares | Aumento de $570 a $590. |
| Gastos generales y administrativos | 460-470 millones de dólares | Aumento de $450 a $470. |
| Comienza el desarrollo | 2.75-3.25 mil millones de dólares | Aumentó de $2,250 a $2,750. |
| Adquisiciones | 1.25-1.5 mil millones de dólares | Aumento de $1,000 a $1,250. |
| Contribuciones | 750-1.25 mil millones de dólares | Aumento de $500 a $1,000. |
| Plan | 750-1 mil millones de dólares | Aumento de $500 a $750. |
- Perspectivas : “La configuración más atractiva en 40 años”: crecimiento de las rentas; foco en centros de datos; riesgos: oferta, geopolítica.
5. Conclusión e implicaciones
Los resultados del tercer trimestre de 2025 de
$PLD (Prologis Inc) ilustran una empresa líder en logística, con un aumento en los ingresos, un FFO básico superior al esperado y un arrendamiento récord, a pesar de una caída en las ganancias netas. La expansión de centros de datos y la creación de valor posicionan a
$PLD (Prologis Inc) para el crecimiento, con una previsión elevada. Sin embargo, el crecimiento de la deuda y los gastos netos de promoción requieren seguimiento. Perspectiva: Comprar/Mantener para inversores de valor (rendimiento ~3,2%, PER ~40x futuro); potencial alcista en 2026 para centros de datos.
Este análisis se basa en datos públicos y no constituye asesoramiento financiero. Su propósito es meramente informativo y no constituye una recomendación de inversión.